Если частный жилой дом или многоквартирный дом приходит в ветхое состояние, то он подлежит сносу, а земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд. Всем владельцам жилых помещений в таких домах положены определенные гарантии, предусмотренные законом. Что положено собственнику при сносе дома, — самый актуальный вопрос для граждан, проживающих в таких домах. Возможны два варианта:
- выплата денежной суммы;
- предоставление другого жилого помещения.
Оглавление
Российское законодательство
Основной нормативный акт, который регулирует отношения, связанные с расселением домов, — это Жилищный кодекс РФ. Он содержит статью 32, которая подробно расписывает процедуру изъятия сносимых домов, а также говорит о гарантиях, которые положены гражданам.
Из подзаконных актов можно назвать федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Он, в том числе, затрагивает тему сноса аварийного жилья, указывая на возможность принятия в регионах соответствующих программ по расселению жилья.
Программы регионов включают в себя списки, где перечислены дома под снос, и конкретные сроки расселения. Например, в городе Москва действуют нормативные акты, которые регламентируют вопросы, связанные с программой реновации.
Что положено собственнику при сносе дома?
Самый главный тезис, который следует из федеральных нормативных актов, — изъятие земельных участков допускается исключительно при условии равноценного возмещения. Однако формы возмещения могут быть разными. В законе говорится о денежной компенсации, либо о предоставлении другой жилой площади. Предоставление той или иной формы равноценного возмещения зависит от различных обстоятельств.
Денежная компенсация (выкупная цена)
Хозяин жилого помещения должен получить от государства (муниципалитета) денежную сумму, которая полностью покрывает его убытки вследствие изъятия жилого помещения. Стоимость жилья, как правило, определяется путем экспертизы.
Кроме стоимости жилого помещения, владелец вправе рассчитывать на возмещение стоимости земельного участка, на котором расположено строение. Дополнительно к этому ему полагается возмещение убытков, включая переселение, поиск другого жилья и переезд в него.
Другое жилое помещение
При реализации данного права закон ставит некоторые условия, а именно, необходимо, чтобы между собственником жилого помещения и местной администрацией состоялось соглашение о применении именно этого варианта возмещения. Иными словами, если администрация не желает давать жилье и обещает только денежную компенсацию, таковая и будет выплачена.
Несколько иная ситуация складывается, если многоквартирный дом внесен в региональную программу сноса и расселения ветхого жилого фонда. В законе "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» указаны дополнительные гарантии гражданам. Гражданин вправе по своему усмотрению выбрать один из двух возможных вариантов:
- Получить выкупную цену за свое жилье
- Получить другое жилое помещение.
Если гражданин выбирает второй вариант, то местная администрация обязана предоставить ему другое равнозначное жилье.
Исключения из общего правила
Итак, по общему правилу полагается денежная компенсация или другое жилье, если он договорится об этом с местной администрацией. Но предоставление жилья распространяется не на все категории граждан. Так, если гражданин купил квартиру в доме, который ранее уже был включен в перечень ветхого жилья, то ему в любом случае положены только деньги в виде равнозначного возмещения.
Это исключение не распространяется на случаи, когда жилое помещение получено по наследству, даже после того, как его признали ветхим и включили в программу. Наследники в этом случае могут рассчитывать на получение другого жилого помещения, если удастся достигнуть соглашения с местной администрацией.
Как определяется выкупная цена при сносе?
Как указывалось выше, должна учитываться стоимость жилья, земельного участка под ним, а также убытки, которые понесет владелец недвижимости при переезде. Определение конкретной суммы за изымаемое имущество должно согласовываться между собственником и администрацией.
Но нередко участники не могут прийти к единому мнению по этому вопросу, тогда дело придется передавать на рассмотрение суда. Соответствующий иск может подать в суд гражданин, если он не согласен с действиями представителей муниципалитета. В таких случаях будет правильным назначение экспертизы по определению конкретной суммы. Как правило, при ее определении должны учитываться действующие в регионе рыночные цены. По окончании слушания дела суд вынесет решение.
Если сносу подлежит многоквартирный дом, суд обязательно учтет, что гражданину помимо прочего принадлежит и доля в общем имуществе, включая и долю в земельном участке, если он сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Как определяется площадь предоставляемого жилья?
Закон говорит о равнозначном возмещении. Если взамен положено другое помещение, то оно должно предоставляться с зачетом стоимости сносимого жилья. Иными словами стоимость прежней жилплощади должна быть равнозначна стоимости предоставляемого жилья.
Поэтому не исключены ситуации, когда вместо старой трехкомнатной квартиры гражданину предлагается, к примеру, однокомнатная в новостройке. Нужно понимать, что владелец квартиры не вправе требовать предоставить ему жилое помещение той же площади, и с тем же количеством комнат.
Если новое жилья по стоимости превосходит то, что ранее имелось в собственности гражданина, то не исключено согласование между владельцем и администрацией определенной денежной суммы в качестве доплаты.
Порядок предоставления
Исходя из требований закона, помещение должно быть предоставлено гражданину в собственность. Например, между муниципалитетом и владельцем жилья может быть заключен договор мены. Согласно договору гражданин после государственной регистрации становится владельцем нового помещения, а ветхий дом передается муниципалитету.
Однако из этого правила возможны исключения. Верховный суд, разбирая судебную практику, уточнил, что нельзя исключать предоставление жилья в иной форме. Например, если стороны договорятся, то жилплощадь может быть представлена на условиях договора социального найма. Но исключительно с согласия обоих сторон.
Что положено членам семьи?
В ситуации, когда дом под снос, нужно учитывать, что все гарантии и компенсации, которые предусмотрены законом, предоставляются только собственникам жилья. То есть тем гражданам, которые значатся в качестве владельцев в правоустанавливающих документах. Поэтому именно им выплачивается денежная компенсация или заключается соглашение о предоставлении иного жилья.
Что же касается членов семьи, то собственник сам решает вопрос об их вселении в новое жилье. Если это произошло, то граждане, вселенные в качестве членов семьи, вправе пользоваться жильем наравне с ним. Естественно, что при этом они не вправе претендовать на собственность.
Если же выплачивается денежная компенсация, вопрос о распоряжении деньгами так же решает исключительно их получатель.
Особенности сноса ветхого жилья в Москве
В Москве идет программа реновации, которой предусматривается не только снос домов, но и реконструкция. Если многоквартирный дом подпадает под условия программы, то владельцам жилых помещений на выбор предоставляется несколько вариантов:
- Переезд в равнозначное жилое помещение. Такое жилье располагается в том же районе. Равнозначность означает такое же число комнат и предполагает жилую площадь не меньше, чем в старой квартире.
- Переезд в другое жилье с доплатой. Граждане вправе заплатить деньги за дополнительные квадратные метры. Причем оплата предлагается со скидкой 10 процентов.
- Выплата взамен старой квартиры денежной компенсации.
Программа распространяется на всех, кто живет в частном или муниципальном жилье. Последние получают квартиры на условиях договора социального найма. Если граждане, получившие жилье, состояли на учете, то с улучшением жилищных условий они исключаются из очереди.
Выводы
Что положено собственнику при сносе дома? Главный принцип, который действует при этом, — равноценное возмещение. Оно может быть как в денежной форме (выкупная цена), так и в натуральной форме (другое жилье). В последнем случае это решается по соглашению сторон.
Владельцам квартир, если дом под снос, и он числится в региональной программе, закон предоставляет возможность выбора, — либо взять деньги, либо – другое жилое помещение.
При определении размера возмещения действует правило. Если будет дана компенсация, то она будет рассчитана по рыночным ценам. Дополнительно к ней гражданин имеет право на компенсацию всех убытков и даже упущенной выгоды при переселении.
А вот другое жилое помещение предоставляется с зачетом его стоимости. В этом плане собственники жилья находятся в невыгодном положении по сравнению с нанимателями муниципальных помещений. Тем жилье предоставляется, исходя из равнозначности общей площади.
В городе Москва действует программа реновации, которая предполагает на выбор несколько вариантов компенсации владельцам жилых помещений.