Как купить квартиру в долевом строительстве, с чего начать — Советы покупателю

купить квартиру в долевом строительстве

Далеко не каждый человек может позволить себе сразу выложить несколько миллионов рублей на покупку квартиры. Но решать-то жилищную проблему нужно! Поэтому люди и прибегают к таким способам решения квартирного вопроса, как ипотека, участие в возведении жилья. Как купить квартиру в долевом строительстве с чего начать:

  1. выбрать застройщика и проверить его документы;
  2. изучить условия и подписать соглашение о долевом участии;
  3. подать заявление в Росреестр на регистрацию;
  4. внести денежный взнос;
  5. принять квартиру по акту приемки-передачи и подписать его;
  6. зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Схема участия

Долевое строительство — это возведение новостроек с привлечением денежных средств физических лиц, которые впоследствии получают квартиры в собственность. Гражданин, желающий приобрести жилье, вступает в договорные отношения с застройщиком. Это лицо, как правило, юридическое, которое будет заниматься постройкой многоквартирного дома.

На основании данных правоотношений гражданин вносит деньги в размере и сроки, им определенные. Когда процесс завершается, жилье вводится в эксплуатацию, регистрируется, как положено по закону. После этого гражданин приобретает право собственности на новостройку.

Основная выгода для гражданина в том, что стоимость такого жилья весьма доступна по сравнению с тем, если покупать готовое жилье.

Что такое счета-эскроу?

До недавнего времени покупка новостроек по такой схеме была довольно рискованным предприятием. Застройщики получали деньги от будущих новоселов, однако стройку по каким-либо причинам не завершали. В результате возникала проблема — огромное число обманутых дольщиков, которые потеряли свои деньги, но так и не получили квартиры.

Несколько лет назад в 214-ФЗ внесли кардинальные изменения, касающиеся расчетов между застройщиками и будущими владельцами жилья. Отныне действует совершенно иной механизм. Теперь все деньги граждан поступают на специальные счета, называемые счетами-эскроу.

Деньги от застройщиков аккумулируются на специальных банковских счетах, использование которых жестко контролируется банком. Указанные поправки в закон серьезно снизили риски для обычных граждан.

Как оформить участие?

Как купить квартиру в долевом строительстве, с чего начать и как оформить? Купить квартиру в обычном понимании этой фразы, — это значит оформить куплю-продажу. Если речь идет о долевом участии, заключается совершенно иной договор. В нем обязательно нужно отразить ряд условий, предусмотренных законом. Далее проходит регистрация, после чего договор об участии в строительстве дома приобретает законную силу.

Условия договора

Любое гражданско-правовое соглашение участников будет считаться юридически верным и заключенным, если в нем предусмотрены определенные условия. Для каждого вида правоотношений – свои условия.

Объект

Это — квартира в строящемся доме. Необходимо описать ее свойства, например такие, как общая и жилая площадь, этажность. Сюда же входит перечисление основных технических характеристик квартиры и многоквартирного дома, где она будет располагаться.

Срок передачи квартиры

Он должен быть точно определен. Такие формулировки, как «в третьем квартале», «первое-второе полугодие» не подойдут. Рекомендуется зафиксировать момент, который послужит началом для расчета неустойки, если таковая оговаривалась сторонами.

Механизм расчетов

Цена, сроки и порядок платежей – одно из обязательных условий. Желательно прописать конкретную стоимость квадратного метра жилой площади. Никакие «плавающие» схемы здесь недопустимы.

Как именно, на каких условиях будут привлекаться денежные средства. В этом плане закон предусматривает два альтернативных варианта:

  • уплата отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
  • размещение внесенных дольщиком денег на особых счетах (эскроу).

Если ко времени сдачи дома размер жилого помещения оказался больше, чем было ранее предусмотрено, то доплата производится на ранее согласованных условиях. При отсутствии в тексте такого положения, дольщик может ничего не доплачивать.

Гарантийный срок

Это срок, когда дольщик-гражданин вправе предъявлять свои претензии застройщику. Гарантийный срок устанавливается на жилое помещение. Он не должен быть менее 5 лет. В случае обнаружения в этот период недостатков, дольщик вправе предъявить претензии застройщику.

Если недостатки делают жилье непригодным для проживания, то гражданин может потребовать по своему выбору: ремонта, компенсации расходов на ремонт, уменьшения цены или возврата части уже уплаченной суммы.

Указанные выше положения  являются существенными и должны присутствовать в тексте документа. Отсутствие какого-либо из них может повлечь признание его  не заключенным.

Как правило, стороны вступают в правоотношения на конкретный период. Однако не исключено возникновение ситуаций, когда соглашение расторгается до окончания ранее оговоренного срока.

Расторжение договора участия в строительстве

Не всегда удается купить квартиру, даже если отношения между гражданином и застройщиком оформлены надлежащим образом. Иногда возникает необходимость в прекращении отношений сторон. В ряде случаев они могут быть прекращены по требованию дольщика с возвратом уплаченных денег и начислением штрафных санкций.

Это может произойти, если застройщик нарушает срок передачи квартиры,  не выполнил требования дольщика относительно исправления обнаружившихся недостатков новостройки, если дом построен с существенным нарушением требований качества, застройщик нарушил правила оформления поручительства (способ обеспечения выполнения обязательств фирмы-застройщика).

По инициативе покупателя-дольщика

Дольщик вправе инициировать процесс расторжения, если застройщик:

  • нарушил срок передачи готовой квартиры;
  • не исполнил требования по исправлению недостатков квартиры;
  • построил дом с серьезными недостатками;
  • нарушил требования закона по поводу поручительства.

В ряде случаев расторгать придется через суд. Это возможно, если:

  • значительным образом меняется проектная документация на дом, в том числе ранее определенная  площадь квартиры.
  • возведение дома приостановлено,  в результате чего становится ясно, что квартира не будет сдана в оговоренный ранее срок.

По инициативе застройщика

Расторжение допускается и по инициативе застройщика. Так,  если гражданин не внес платежи  более чем за 3 месяца, застройщик вправе расторгнуть договор. Но перед этим он должен в письменной форме предупредить о необходимости погашения долга.

И если через 30 дней после этого деньги от дольщика не поступят, то застройщик  расторгает договор, даже не обращаясь в суд.  При этом  гражданину возвращаются средства, ранее вложенные им в постройку. Проценты на эту сумму не начисляются.

Как происходит расчет?

Закон РФ N 214 предусматривает и порядок осуществления расчетов между сторонами при досрочном прекращении правоотношений.

Если дольщик отказывается от исполнения,  застройщик в течение 20 рабочих дней возвращает уплаченные ранее деньги с процентами по ставке рефинансирования ЦБ РФ.  Если соглашение расторгнуто судом, те же выплаты производятся не позднее, чем по истечении 10 рабочих дней со дня, когда вступает в силу решение судебного органа.

Иные требования закона

Помимо существенных условий законодатель устанавливает иные требования к подготовке документа между застройщиком и тем, кто хочет купить квартиру.

Обязательна государственная регистрация в учреждении Росреестра. Именно с этого момента соглашение между застройщиком и физическим лицом вступает в силу. Государственная регистрация  – это, по сути, гарантия того, что все сделано в полном соответствии с требованиями закона.

Для государственной регистрации застройщику придется предоставить полный комплект документов на возведение многоэтажного дома. Что же касается гражданина, то для него обязательными будут являться:

  • Личные документы
  • Соглашение об участии в строительстве новостройки
  • Документы об уплате пошлины. Она невелика и составляет 300 рублей. Кстати, предоставление квитанции об оплате не обязательно. Сотрудник может сам проверить по своим каналам, был ли произведен платеж.

Срок регистрации по сравнению с тем, что было раньше, существенно сокращен и составляет всего 5 дней.

Как купить жилье в новостройке?

Как купить квартиру в долевом строительстве с чего начать? Алгоритм действия покупателя новостройки будет таким.

  1. Выбрать застройщика и внимательнейшим образом ознакомиться с документацией. Застройщик обязан обеспечить свободный доступ ко всем документам: своим собственным, как юридического лица, так и по строительству многоквартирного дома.
  2. Заключить договор долевого участия в строительстве. Не нужно сразу же ставить подпись на документе, который вам представили в офисе строительной компании. Возьмите копию документа и покажите ее юристу, который компетентен в таких делах.
  3. Зарегистрировать в Росреестре.  Сначала нужно заплатить регистрационный сбор, потом представить документы в МФЦ, или непосредственно в Росреестр.
  4. Профинансировать строительство. Первый денежный вклад вносится на основании договора, который вступил в законную силу после государственной регистрации. Все последующие платежи – в порядке и сроки, которые ранее согласованы сторонами.
  5. Принять квартиру по акту. После того, как по завершении процесса дом примут в эксплуатацию, застройщик подготовит передаточный акт. Если с квартирой все в порядке, его следует подписать. Если не все в порядке, то еще до предоставления акта дольщик имеет право требовать от застройщика составить иной акт, где перечислить недостатки построенной квартиры.

Покупка квартиры завершается регистрацией права собственности. С этого момента гражданин считается законным владельцем своей новостройки.

Выводы

Не у всех есть возможность сразу купить готовую квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Можно воспользоваться услугами банка и оформить кредит на покупку жилья. Но переплата будет огромной. Долевое строительство – это вполне бюджетный вариант приобретения жилья.

Как купить квартиру в долевом строительстве с чего начать? Прежде всего, оценить свои финансовые возможности и найти порядочного застройщика. Раньше этот способ таил в себе значительные риски. Для сведения их к минимуму в последнее время были приняты серьезные изменения закона. Стали обязательными счета-эскроу.

Особое внимание нужно уделить выбору застройщика, ознакомиться с его документацией. Он обязан предоставить доступ к документации любому клиенту. Можно посмотреть, какие дома этот застройщик уже построил. Есть ли в отношении этого юридического лица какие-либо судебные дела.

Перед подписанием документа, даже если застройщик кажется вам вполне надежным, лучше всего получить консультацию у специалиста. Следует знать, что закон предъявляет к заключению определенные требования. В письменном соглашении должны быть все предусмотренные законом существенные условия. Иначе есть риск признания его незаключенным.

Следует знать, что соглашение подлежит государственной регистрации, которую осуществляет Росреестр. В этот же орган нужно обратиться и на завершающем этапе, когда необходимо будет зарегистрировать собственность за покупателем жилья. Право на вновь построенное жилое помещение возникает только после того, как будет произведена государственная регистрация.