Продать квартиру, если один из собственников против продажи, — невозможно. Если собственность на квартиру или дом долевая, продать жилое помещение допустимо только по желанию всех собственников. Возможен лишь один из следующих вариантов:
- получить согласие совладельцев;
- продать только свою долю.
В последнем случае требуется соблюсти установленное законом правило преимущественной покупки, то есть направить в адрес каждого собственника письменное предложение о выкупе доли.
Оглавление
Нужно ли получать согласие?
Довольно часто квартира принадлежит сразу нескольким собственникам. Объяснить это очень просто. Собственность на доли может возникнуть, например, при наследовании, приватизации или использовании материнского капитала, когда жилье оформляется на всех членов семьи. Общая долевая собственность возникает и после развода, когда супруги решились разделить приобретенное в браке совместное имущество.
На самом деле, даже не нужно выяснять у соседей по квартире их мнение по поводу сделки с долей. Закон на этот счет однозначен. Если гражданин имеет в собственности определенную часть, он вправе ее продать. Естественно, никаких обязательств в виде получения разрешения не требуется.
На практике люди часто путают получение согласия на продажу доли в квартире с другим юридическим термином «право преимущественной покупки». Этот термин означает, что все другие владельцы могут в первоочередном порядке приобрести отчуждаемую часть недвижимости. А чтобы они смогли реализовать свое право, их надлежит заблаговременно известить о будущем событии, то есть предложить им купить долю.
Как сделать предложение?
Как продать квартиру если один из собственников против? Ответ на вопрос таков — изменить свои планы продать жилое помещение целиком и сосредоточиться только на доле. Бытует мнение, что перед заключением договора долю придется выделить. На самом деле она легко продается и покупается, даже если зафиксирована только на бумаге. Выделение ее в натуре не требуется.
При оформлении необходимо учитывать требования закона. В частности, обязательно уведомить соседей по квартире о продаже и сделать им соответствующее предложение. Гражданское законодательство устанавливает два требования, которым должен соответствовать такой документ:
- Первое — он оформляется в письменном виде.
- Второе — в нем указывается продажная цена.
Документ можно оформить в виде самого обычного заказного письма или же телеграммы. Лучше составить нужный документ у нотариуса, но обязательным критерием это не является.
Указание цены нужно для того, чтобы собственник квартиры определился, сможет ли он купить долю жилого помещения за предлагаемые деньги. Если имеются какие-либо другие условия, их также стоит указать в тексте.
Как действовать после отправки уведомления?
Сообщение собственникам следует направить таким способом, чтобы на руках остались документальные доказательства отправки. Они обязательно потребуются на стадии оформления будущего договора. Возможные реакции на предложение:
- Согласие выкупить долю.
- Письменный отказ.
- Игнорирование.
Первый случай самый простой. Если кто-то имеет намерение купить, следует договориться с ним о других условиях и все оформить правильно.
Второй — встречается не так часто. Обычно люди, которые не хотят покупать долю квартиры, не утруждают себя составлением каких-либо письменных документов. Но если такой ответ все же получен, можно приступать к оформлению, не выжидая сроков, о которых написано ниже.
Третий — самый распространенный. Чаще всего другие совладельцы не считают нужным ответить и просто игнорируют предложение. Если это имеет место, то после отправки требуется выждать один месяц, после чего можно приступать к конкретным действиям по поиску покупателя на долю в в жилом помещении и заключению с ним соглашения.
Как быть, если совладелец — несовершеннолетний ребенок?
Купля-продажа доли в такой ситуации немного осложняется. Несовершеннолетний ребенок — законный хозяин недвижимости. Ему тоже придется предлагать выкуп доли. Предложение о покупке направляется его законным представителям. Это — родители или опекун (попечитель).
Проблема в том, что придется задействовать орган опеки и попечительства. Если родители ребенка не согласны покупать долю, они обязаны согласовать это с органом опеки. Данная необходимость вытекает из содержания статьи 37 Гражданского кодекса РФ:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок, в том числе, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.
Не соблюдение права преимущественной покупки
Это будет прямым нарушением Другой владелец квартиры, если он был намерен приобрести долю, может отстаивать свои интересы в суде. Однако если соглашение уже заключено, то оспорить, то есть признать недействительным нельзя, нет оснований.
В таких случаях законодательство предусматривает только одну схему действий, когда заинтересованное лицо подает иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Истцом, как правило, выступает другой сособственник квартиры. Если доказательства нарушения закона есть, итог будет очевидным — суд примет соответствующее решение.
Правда, трудно себе представить такой поворот событий. Как правило, при оформлении сначала у нотариуса, а потом в Росреестре всегда требуются доказательства, что права других совладельцев были соблюдены.
Как все оформить — инструкция
Процесс заключения договора о продаже — не сложный. Пошаговый алгоритм действий покупателя и продавца:
- договориться о цене договора
- подготовить проект договора
- подписать договор
- передать деньги
- подать заявление о регистрации.
Прежде чем приступить к мероприятиям по оформлению доли, следует учитывать важный нюанс. Продавец не может продать ее постороннему покупателю по заниженной цене. Продажная стоимость категорически не может быть меньше той, что указывалась в письме.
Доля – это не квартира, а только ее часть. Именно поэтому к такого рода сделкам действующее законодательство предъявляет определенные требования, которые должны учесть стороны. Подобные документы оформляются в нотариальной конторе.
С одной стороны, это существенно упрощает процедуру, ибо нотариус не только сам готовит документ, но и после его удостоверения самостоятельно отправляет документы в Росреестр. С другой стороны, такие услуги не бесплатны. Поэтому, прежде чем идти в нотариальную контору, участникам нужно сразу договориться о том, кто будет нести эти траты.
Новый владелец доли считается таковым с момента, как только сотрудники Росреестра внесут соответствующие изменения в регистрационную запись о данном жилом помещении.
Выводы
Как продать квартиру, если один из собственников против? Заставить его это сделать невозможно. Как вариант — постараться уговорить и представить сделку, как выгодный вариант для него. Если нет, возникает единственный вполне реальный вариант — реализация собственной доли.
Если совместный объект находится, например, во владении двух граждан, и один из них желает продать свою половину, нет необходимости получать от другого одобрения продажи. Но необходимо соблюсти требования, которые прямо прописаны в Гражданском кодексе РФ (ст. 250).
Письменное предложение собственникам о выкупе доли можно делать в произвольной форме, но с обязательным указанием стоимости. Это — главное. Если они отказались, можно продавать постороннему человеку. Однако, цена не должна быть меньше, чем предлагалась. Либо возникнет конфликт, и тогда продавец рискует получить судебный иск. В тексте указываются и остальные условия.
При распоряжении долей следует строго соблюдать все установленные требования. Главное условие – нотариальное оформление. При визите к нотариусу следует запастись денежными средствами. Размер трат будет зависеть от стоимости реализуемого имущества.