Как продать квартиру, если один из собственников против продажи? Это невозможно. Если собственность на квартиру или дом долевая, то продать жилое помещение допустимо только по желанию всех собственников. Возможен лишь один из следующих вариантов:
- получить согласие совладельцев;
- продать только свою долю.
Довольно часто квартира принадлежит сразу нескольким собственникам. Объяснить это очень просто. Собственность на доли может возникнуть, например, при наследовании, приватизации или использовании материнского капитала, когда жилье оформляется на всех членов семьи.
Оглавление
Нужно ли получать согласие?
На самом деле, даже не нужно выяснять у других владельцев их мнение по поводу сделки с долей. Закон на этот счет однозначен. Если гражданин имеет в собственности определенную часть, у него есть право ее продать. Естественно, никаких препятствий в виде получения разрешения не требуется.
На практике люди часто путают получение согласия на продажу доли в квартире с другим юридическим термином «право преимущественной покупки». Этот термин означает, что все другие владельцы могут в первоочередном порядке приобрести отчуждаемую часть недвижимости. А чтобы они смогли реализовать свое право, их надлежит заблаговременно предупредить о будущем событии.
Как сделать предложение о покупке?
Как продать квартиру если один из собственников против? Изменить свои планы продать жилое помещение целиком и сосредоточиться только на доле. Бытует мнение, что заключение договора без выделения доли невозможно. На самом деле она легко продается и покупается, даже если зафиксирована только на бумаге. Выделение ее в натуре не требуется.
При совершении подобной сделки необходимо учитывать требования закона. В частности, обязательно предлагать другим владельцам жилой недвижимости выкупить долю в квартире. Гражданское законодательство устанавливает некоторые критерии, которым должно соответствовать такой документ:
- Во-первых, оно оформляется в письменном виде.
- Во-вторых, в нем указывается продажная цена.
Предложение о приобретении доли в квартире можно оформить в виде самого обычного заказного письма или же телеграммы. Не возбраняется поручить подготовку такого документа нотариусу, но обязательным критерием это не является.
Указание цены нужно для того, чтобы совладелец квартиры определился, сможет ли он купить долю жилого помещения за предлагаемые деньги. Если имеются какие-либо другие условия, их также стоит указать в письменном предложении.
Как действовать после отправки уведомления?
Сообщение следует направить таким способом, чтобы на руках остались документальные доказательства отправки. Они обязательно потребуются на стадии оформления будущего договора. Возможные реакции на предложение:
- Согласие выкупить долю.
- Письменный отказ на предложение.
- Игнорирование предложения.
Первый случай самый простой. Если кто-то пожелал купить, следует договориться с ним о других условиях покупки и оформить все, как того требует закон.
Второй — встречается не так часто. Обычно люди, которые не хотят покупать долю квартиры, не утруждают себя составлением каких-либо письменных документов. Но если такой ответ все же получен, можно приступать к оформлению, не выжидая сроков, о которых написано ниже.
Третий — самый распространенный. Чаще всего другие совладельцы просто игнорируют предложение. Если это имеет место, то после отправки предложения требуется выждать один месяц, после чего можно приступать к конкретным действиям по поиску покупателя на долю в в жилом помещении и заключению с ним соглашения.
Не соблюдение права преимущественной покупки
Это будет прямым нарушением закона. Другой владелец квартиры, если он был намерен приобрести долю, может отстаивать свои интересы в суде. Однако если соглашение уже заключено, то признать его недействительным нельзя, нет оснований.
В таких случаях законодательство предусматривает только одну схему действий, когда подается иск о переводе на заявителя прав и обязанностей продавца.
Правда, трудно себе представить такой поворот событий. Как правило, при оформлении сделки с долей сначала у нотариуса, а потом в Росреестре всегда требуются доказательства, что другим совладельцам были сделаны соответствующие предложения.
Как оформить сделку с долей?
Прежде чем приступить к мероприятиям по оформлению доли, продавцу нужно знать главное правило. Он не может продать ее постороннему покупателю по заниженной цене. Она не может быть меньше той, что указывалась в письме.
Доля – это не квартира, а только ее часть. Именно поэтому к такого рода сделкам действующее законодательство предъявляет определенные требования, которые должны учесть стороны. Подобные документы оформляются в нотариальной конторе.
С одной стороны, это существенно упрощает процедуру, ибо нотариус не только сам готовит документ, но и после его удостоверения самостоятельно отправляет документы в Росреестр. С другой стороны, такие услуги не бесплатны. Поэтому, прежде чем идти в нотариальную контору, участникам придется договориться о том, кто будет нести эти траты.
Новый владелец доли считается таковым с момента, как только сотрудники Росреестра внесут соответствующие изменения в регистрационную запись о данном жилом помещении.
Выводы
Как продать квартиру, если один из собственников против? Как вариант можно склонить его на свою сторону, если он увидит в этом явные выгоды для себя. Если нет, остается единственное — реализация собственной доли.
Если жилье находится во владении двух граждан, и один из них намерен распорядиться своей долей, нет необходимости получать от другого одобрения продажи. Но необходимо выполнить одно единственное условие, которое прямо прописано в Гражданском кодексе РФ (ст. 250).
Письменное предложение выкупа доли можно составить в произвольной форме, но обязательно указать в нем стоимость. Это ключевое условие. Продавать постороннему человеку за меньшую цену нельзя. Иначе продавец рискует получить судебный иск.
При распоряжении долей следует строго соблюдать требования закона. Главное условие – нотариальное оформление. При визите к нотариусу следует запастись денежными средствами. Размер трат будет зависеть от стоимости реализуемого имущества.