Комната — это часть квартиры. Если комната в собственности человека, он может ею распорядиться. Продажа комнаты в квартире возможна точно так же, как и всей квартиры. Но все-таки есть определенные нюансы, которые должны быть обязательно учтены. Как продавать комнату в коммунальной квартире? Для тех, кто планирует продавать свое жилье, информация будет полезной.
Все будет проходить, как обычная продажа. Но есть и некоторые нюансы. Особенность заключается в том, что перед тем как осуществить продажу комнаты в квартире, нужно соблюсти интересы других сособственников, проживающих в ней.
Оглавление
Право преимущественной покупки
У продавца комнаты есть выбор, продать комнату своему соседу, либо третьему лицу. В последнем случае должно быть соблюдено правило преимущественной покупки. Это юридический термин, который обозначает право соседей осуществить выкуп.
Таким правом обладают собственники других комнат в коммунальной квартире. Они имеют право выкупить вашу комнату в первоочередном порядке. Но для этого нужно сделать им соответствующее предложение перед тем, как продать комнату в коммунальной квартире. Оно должно быть оформлено в письменном виде. Это может быть письмо или телеграмма. Важно указать в нем продажную цену комнаты.
Как оформляется
Другие собственники могут проигнорировать ваше предложение. В этом случае придется выждать месяц и уже, потом можно продать комнату любому покупателю. Если же они вам письменно ответили, то ждать месяц нет необходимости, можно заключать сделку. В регистрационную палату представляются письменные доказательства того, что право преимущественной покупки было соблюдено.
Возможно, оформление в простой письменной форме. Но нужно запастить доказательствами о том, что письмо было лично вручено каждому собственнику. Иногда такое письмо может оформить нотариус и сам же отправит этот документ заинтересованным лицам. Но нужно знать, что обязательное нотариальное оформление такого документа законом не предусмотрено.
А если письмо проигнорировали?
Часто соседи просто игнорируют полученное предложение. Как узнать, намерен ли сосед купить жилье? Если бы он был заинтересован в покупке, но наверняка бы совершил действия по ее приобретению. Если же таких действий нет, вероятно, комната ему не нужна.
Он не обязан письменно сообщать об этом. Соответственно, требовать от него ответа тоже не нужно. Нужно лишь выждать определенный срок, после которого можно прибегнуть к активным действиям по продаже. Продолжительность срока – ровно один месяц.
Что будет, если не соблюсти закон
Если вдруг право преимущественной покупки при продаже комнаты в квартире было нарушено, то гражданин, кому не предложили выкупить комнату, имеет все основания обратиться в суд и требовать, чтобы все права нового собственника перевели на него. Так что во избежание такого поворота событий лучше всего продать комнату в квартире в соответствии с требованиями закона.
Причем сама уже совершенная сделка не будет признаваться недействительной. Требования излагаются иным способом, — о переводе прав покупателя на истца. Понятно, что такие иски рассматриваются районным судом. Но чтобы суд принял позицию истца необходимо:
- Во-первых, убедить суд, что ответчик заблаговременно не уведомил своих соседей о том, что комната продается.
- Во-вторых, представить доказательства, что истец располагает денежной суммой, необходимой для приобретения спорной комнаты.
Уловки, на которые идут продавцы
Кстати некоторые собственники, чтобы избежать этой длительной процедуры оформляют не куплю-продажу, а дарение. При заключении договора дарения право преимущественной покупки не действует. Но таким гражданам нужно иметь в виду, что такая сделка может быть признана в суде недействительной по тому основанию, что является притворной.
То есть сделка дарения на самом деле таковой не является, а лишь прикрывает другую сделку — куплю-продажу. Правда доказать в суде это обстоятельство будет непросто. Где взять доказательства, что покупатель передал продавцу денежную сумму? Ведь наверняка они оба будут тщательно скрывать этот факт.
Как продать комнату соседу?
Еще раз надо напомнить, что правило преимущественной покупки может быть применимо, когда жилое помещение продается какому-то постороннему гражданину, который не имеет никакого отношения к коммунальной квартире.
Пример
Четырехкомнатная квартира принадлежит четырем хозяевам. Трое из них – частные собственники, последний – наниматель муниципального жилья. Один из них недавно обзавелся новой жилплощадью, поэтому планирует продать свою комнату. Два других собственника сразу заявили о своем желании купить продаваемое жилье. Как продавать комнату в коммунальной квартире в этой ситуации?
Основной вопрос: нужно ли отправлять троим соседям письмо с предложением покупки доли? Не нужно, ведь никаких посторонних граждан, желающим купить жилье, здесь нет. Но как быть, если потенциальных продавцов тут двое?
Ответ будет таким: собственник комнаты будет сам договариваться с покупателем. То есть у него есть право выбора, кому из соседей комнату продать. Очевидно, что ситуация решится простым способом, кто больше предложит денег, тот и станет покупателем.
Как оформить сделку
Если договоренность состоялась, нужно заключить договор. В интернете много образцов, поэтому особых трудностей в подготовке текста договора возникнуть не должно. Либо можно просто обратиться к юристу. Он быстро и профессионально подготовит проект договора. Останется его просто подписать.
Документов потребуется немного. Сам договор, квитанция, подтверждающая, что будущий собственник оплатил госпошлину. Возможно, потребуются дополнительные документы, например, согласие другого супруга, если сама комната была куплена в браке.
Нотариус для совершения такой сделки не потребуется. Но если обе стороны настаивают на нотариальном оформлении, то можно посетить нотариальную контору. В этом случае после нотариуса не придется самим идти в Росреестр, потому что сам нотариус электронным способом направить туда все документы, необходимые для регистрации.
Новоиспеченный собственник становится таковым только с момента такой регистрации, а вовсе не с момента, когда оба участника поставили свои подписки под договором купли-продажи. Он может получить в уполномоченном органе выписку из реестра недвижимость о том, что стал собственником комнаты.
Когда нотариус необходим
Возможны случаи, когда коммуналка находится в долевой собственности. Каждый из собственников живет в отдельной комнате. Но эта комната не считается объектом недвижимости. Если посмотреть в документы, то видно, что в собственности не комната, а именно доля в праве собственности.
Основные правила здесь те же, что описывались в статье выше. Речь именно о форме сделки. Если продается одна доля, то визита в нотариальную контору не избежать. Закон на этот счет выражается однозначно: продажа доли в квартира подлежит удостоверению нотариусом.
Выводы
Как продавать комнату в коммунальной квартире? Хозяин комнаты, если она в его собственности, может ее продать. Если он уже нашел покупателя на стороне, то должен совершить определенное действие. Ему нужно подготовить письмо, в котором он предлагает своим соседям комнату купить. В письме обязательно должна быть проставлена цена.
Если другие отказались от покупки, то могут направить письменный отказ, или же просто проигнорировать предложение. В последнем случае продавцу нужно выдержать 30 дней, после чего можно начать оформление купли-продажи.
Если же комната продается соседу, ничего подобного делать не нужно. Можно тут же приступать к подписанию договора купли продажи комнаты. Иными словами, правило преимущественной покупки действует, когда комната продается какому-то постороннему покупателю.
Оформляется сделка по общим правилам. Сначала заключается договор продажи, потом документы передаются в регистрационный орган, чтобы он провел установленную законом процедуру. Именно с этого момента к покупателю переходят права полноправного собственника недвижимости.