Как купить квартиру в долевом строительстве с чего начать — советы покупателю

купить квартиру в долевом строительстве

Далеко не каждый человек может позволить себе сразу выложить несколько миллионов рублей на покупку квартиры. Но решать-то жилищную проблему как-то нужно! Поэтому люди и прибегают к таким способам решения квартирного вопроса, как ипотека, долевое участие в строительстве жилых помещений. Как купить квартиру в долевом строительстве с чего начать:

  1. выбрать застройщика и проверить его документы;
  2. изучить условия и подписать договор долевого участия;
  3. подать заявление в Росреестр на регистрацию договора;
  4. внести денежный взнос, предусмотренный договором;
  5. принять квартиру по акту приемки-передачи и подписать его;
  6. зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Схема участия в долевом строительстве

Гражданин, желающий приобрести новостройку, вступает в договорные отношения с застройщиком. Это лицо, как правило, юридическое, которое будет заниматься строительством многоквартирного дома.

На основании договора гражданин вносит деньги в размере и сроки, им определенные. Когда строительство завершается, жилье вводится в эксплуатацию, регистрируется, как положено по закону. После этого гражданин приобретает право собственности на новостройку.

Основная выгода для гражданина в том, что стоимость такого жилья весьма доступна по сравнению с тем, если покупать готовое жилье.

Долевое строительство и счета-эскроу

До недавнего времени покупка новостроек по такой схеме была довольно рискованным предприятием. Застройщики получали деньги от будущих новоселов, однако стройку по каким-либо причинам не завершали. В результате возникала проблема — огромное число обманутых дольщиков, которые потеряли свои деньги, но так и не получили квартиры.

Несколько лет назад в закон Об участии в долевом строительстве внесли кардинальные изменения, которые касаются расчетов между застройщиками и будущими владельцами жилья. В 2022 году действует совершенно иной механизм. Теперь все деньги от граждан поступают на специальные счета, которые называются счетами-эскроу.

Деньги от застройщиков аккумулируются на специальных банковских счетах, использование которых жестко контролируется банком. Указанные поправки в закон серьезно снизили риски для обычных граждан.

Как оформить долевое участие

Как купить квартиру в долевом строительстве с чего начать и как оформить? Купить квартиру в обычном понимании этой фразы, — это значит заключить договор купли-продажи. Если речь идет об участии в строительстве жилья, то в такой ситуации заключается совершенно иной договор.

Он так и называется – договор участия в строительстве жилого помещения. В договоре долевого участия в строительстве квартиры обязательно нужно отразить ряд условий, предусмотренных законом.

На этот счет законодатели приняли специальный закон, который подробнейшим образом регламентирует все нюансы договорных отношений застройщика с покупателем будущей квартиры:

Условия договора долевого строительства:

Любой гражданско-правовой договор будет считаться юридически верным и заключенным, если в нем предусмотрены определенные условия. Для каждого вида договоров – свои условия. Для договора участия в строительстве жилья таковыми условиями считаются:

Объект строительства.

Это — квартира в строящемся доме. Необходимо описать ее свойства, например такие, как общая и жилая площадь, этажность. Сюда же входит перечисление основных технических характеристик квартиры и многоквартирного дома, где она будет располагаться.

Срок передачи квартиры.

Он должен быть точно определен в договоре. Такие формулировки, как «в третьем квартале», «первое-второе полугодие» не подойдут. Рекомендуется точно зафиксировать момент, который послужит началом для расчета неустойки, если таковая оговаривалась сторонами договора долевого участия в строительстве.

Механизм расчетов

Цена договора, сроки и порядок платежей – одно из обязательных условий договора с застройщиком. Желательно прописать в договоре долевого строительства конкретную стоимость квадратного метра жилой площади. Никакие «плавающие» схемы здесь недопустимы.

Как именно, на каких условиях будут привлекаться денежные средства. В этом плане закон предусматривает два альтернативных варианта:

  • уплата отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
  • размещение внесенных дольщиком денег на особых счетах (эскроу).

Если ко времени сдачи дома размер жилого помещения оказался больше, чем было ранее предусмотрено, то доплата производится на условиях, зафиксированных в договоре. При отсутствии в договоре такого положения, дольщик может ничего не доплачивать.

Гарантийный срок

Это срок, когда дольщик-гражданин вправе предъявлять свои претензии застройщику. Гарантийный срок устанавливается на предмет долевого строительства. Он не должен быть менее 5 лет. В случае обнаружения в этот период недостатков, дольщик вправе предъявить претензии застройщику.

Если недостатки делают жилье непригодным для проживания, то гражданин может потребовать по своему выбору: ремонта, компенсации расходов на ремонт, уменьшения цены договора или возврата части уже уплаченной суммы.

Указанные выше положения  являются существенными и должны присутствовать в договоре долевого участия в строительстве  жилья. Отсутствие какого-либо из них может повлечь признание договора  не заключенным.

Как правило, договор долевого строительства заключается на конкретный период. Однако не исключено возникновение ситуаций, когда договор долевого участия расторгается до окончания срока, ранее оговоренного участниками договор.

Расторжение договора долевого участия в строительстве

Не всегда удается купить квартиру в долевом строительстве, даже если договор долевого участия заключен между сторонами и действует. Иногда возникает необходимость в прекращении договорных отношений сторон. В ряде случаев уже  договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по требованию дольщика с возвратом уплаченных денег с начислением штрафных санкций.

Это может произойти, если застройщик нарушает срок передачи квартиры,  не выполнил требования дольщика относительно исправления обнаружившихся недостатков новостройки, если дом построен с существенным нарушением требований качества, застройщик нарушил правила оформления поручительства (способ обеспечения выполнения обязательств фирмы-застройщика).

По инициативе покупателя-дольщика

Дольщик вправе инициировать расторжение договора если застройщик:

  • нарушил срок передачи готовой квартиры;
  • не исполнил требования по исправлению недостатков квартиры;
  • построил дом с серьезными недостатками;
  • нарушил требования закона по поводу поручительства.

В ряде случаев для расторжения договора  дольщику придется решать проблему через суд. Это возможно, если:

  • значительным образом меняется проектная документация на дом, в том числе ранее определенная  площадь квартиры.
  • строительство дома приостановлено,  в результате чего становится ясно, что квартира не будет сдана в оговоренный ранее срок.

По инициативе застройщика

Расторжение договора долевого строительства возможно и по инициативе застройщика. Так,  если гражданин не внес платежи  более чем за 3 месяца, застройщик вправе расторгнуть договор. Но перед этим он должен в письменной форме предупредить о необходимости погашения долга.

И если через 30 дней после этого деньги от дольщика не поступят, то застройщик  расторгает договор, даже не обращаясь в суд.  При этом  гражданину возвращаются средства, ранее вложенные им в строительство. Проценты на эту сумму не начисляются.

Как происходит расчет

Закон РФ о долевом строительстве N 214-ФЗ предусматривает и порядок осуществления расчетов между сторонами при досрочном расторжении договора.

Если дольщик отказывается от исполнения договора,  застройщик в течение 20 рабочих дней возвращает уплаченные ранее деньги с процентами по ставке рефинансирования ЦБ РФ.  Если договор расторгнут судом, те же выплаты производятся не позднее, чем по истечении 10 рабочих дней со дня, когда вступает в силу решение судебного органа.

Иные требования к договору

Помимо существенных условий законодатель устанавливает иные требования к договору между застройщиком и тем, кто хочет купить квартиру в долевом строительстве.

Договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. Именно с этого момента ранее достигнутые договоренности вступают в силу. Государственная регистрация договор – это, по сути, гарантия того, что договор заключен в полном соответствии с требованиями закона.

Чтобы договор был зарегистрирован, застройщику придется предоставить полный комплект документов на строительство многоэтажного дома. Что же касается гражданина, то для него обязательным комплектом документов для регистрации будет являться:

  • Личные документы
  • Договор об участии в строительстве новостройки
  • Документы об уплате пошлины. Она невелика и составляет 300 рублей. Кстати, предоставление квитанции об оплате не обязательно. Сотрудник может сам проверить по своим каналам, был ли произведен платеж.

Срок регистрации по сравнению с тем, что было раньше, существенно сокращен и составляет всего 5 дней.

Как купить квартиру в долевом строительстве

Как купить квартиру в долевом строительстве с чего начать? Алгоритм действия покупателя квартиры в будущей новостройке будет таким.

Выбрать застройщика и внимательнейшим образом ознакомиться с документацией по будущему строительству. Застройщик обязан обеспечить свободный доступ ко всем документам, как к своим собственным, как юридического лица, так и к документам по строительству  МКД.

Заключить договор долевого участия в строительстве. Не нужно сразу же ставить подпись на документе, который вам представили в офисе строительной компании. Возьмите копию договора и покажите ее юристу, который компетентен в таких делах.

Зарегистрировать в Росреестре.  Сначала нужно заплатить регистрационный сбор, потом представить документы в МФЦ, или непосредственно в Росреестр.

Профинансировать строительство. Первый денежный вклад вносится на основании договора, который вступил в законную силу после государственной регистрации. Все последующие платежи – в порядке и сроки, которые согласованы сторонами и прописаны в договоре.

Принять квартиру по акту. После того, как по завершении строительства дом примут в эксплуатацию, застройщик подготовит передаточный акт. Если с квартирой все в порядке, его следует подписать. Если не все в порядке, то еще до предоставления акта дольщик имеет право требовать от застройщика составить иной акт, где перечислить недостатки построенной квартиры.

Покупка квартиры в долевом строительстве завершается регистрацией права собственности. С этого момента гражданин считается законным владельцем своей новостройки.

Выводы

Не у всех есть возможность сразу купить готовую квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Можно воспользоваться услугами банка и оформить кредит на покупку жилья. Но переплата будет огромной.

Покупка квартиры в долевом строительстве – вполне бюджетный вариант приобретения жилья. Как купить квартиру в долевом строительстве с чего начать? Прежде всего оценить свои финансовые возможности и найти порядочного застройщика. Раньше этот способ таил в себе значительные риски. Для сведения их к минимуму в последнее время были приняты серьезные изменения закона. Стали обязательными счета эскроу.

Особое внимание нужно уделить выбору застройщика, ознакомиться с его документацией. Он обязан предоставить доступ к документации любому клиенту. Можно посмотреть, какое строительство этот застройщик вел ранее. Есть ли в отношении этого юридического лица какие-либо судебные дела.

Перед подписанием договора, даже если застройщик кажется вам вполне надежным, лучше всего получить консультацию у специалиста. Следует знать, что закон предъявляет к таким договорам определенные требования. В договоре должны быть все предусмотренные законом существенные условия. Иначе есть риск признания договора незаключенным.

Следует знать, что договор долевого участия подлежит государственной регистрации, которую осуществляет Росреестр. В этот же орган нужно обратиться и на завершающем этапе, когда необходимо будет зарегистрировать собственность за покупателем жилья. Право на вновь построенное жилое помещение возникает только после того, как будет произведена государственная регистрация.

You may also like...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.