Долевое строительство — это возведение новостроек с привлечением денежных средств физических лиц, которые впоследствии получают квартиры в собственность. Как купить квартиру в долевом строительстве, с чего начать:
- выбрать застройщика и проверить его документы;
- изучить и подписать договор;
- подать заявление в Росреестр на регистрацию;
- внести первичный денежный взнос.
Далеко не каждый человек может позволить себе сразу выложить несколько миллионов рублей на покупку квартиры. Но решать-то жилищную проблему нужно! Поэтому люди и прибегают к таким способам решения квартирного вопроса, как ипотека в банке, участие в строительстве жилого дома.
Оглавление
Схема участия
Гражданин, желающий приобрести недвижимость, вступает в договорные отношения с застройщиком. Это лицо, как правило, юридическое, которое будет заниматься постройкой многоквартирного дома. Перед этим оно получит от местных властей официальное разрешение на возведение многоквартирного дома. Далее — начнет привлекать желающих приобрести недвижимость в строящемся многоквартирном доме.
На основании данных правоотношений гражданин вносит деньги в банк в порядке, определенном договором долевого участия (ДДУ). По окончании процесса, осуществляется ввод недвижимости в эксплуатацию. Гражданин принимает квартиры, проводит регистрацию права собственности на новостройку, и в конечном итоге получает ключи.
Основная выгода и плюсы для гражданина в том, что стоимость такого жилого помещения весьма доступна по сравнению с тем, если покупать готовую недвижимость. К тому же государство проводит специальные льготные программы ипотеки, в рамках которых банки устанавливают низкие процентные ставки (по сравнению с рыночными).
Что такое счета-эскроу?
До недавнего времени покупка новостроек по такой схеме была довольно рискованным предприятием. Застройщики получали деньги от будущих новоселов, однако стройку по каким-либо причинам не завершали. В результате возникала проблема — огромное число обманутых дольщиков, которые внесли свои деньги, но так и не получили готовые квартиры.
Несколько лет назад федеральное законодательство в этой сфере кардинально изменилось. Поправки коснулись расчетов. Отныне действует совершенно иной механизм. Теперь все деньги граждан поступают на специальные счета в банке, называемые счетами-эскроу.
Главная особенность этих счетов в том, что деньги граждан аккумулируются в банке, который их жестко контролирует. Указанные поправки серьезно снизили риски и практически убрали все «подводные камни» для обычных граждан.
Как оформить участие?
Как приобрести квартиру в долевом строительстве, с чего начать и как оформить? Покупка квартиры в обычном понимании этой фразы, — это оформление купли-продажи. Если речь идет об участии в строительстве, заключается совершенно иной договор. В нем обязательно нужно отразить ряд необходимых положений. Далее проходит оформление в Росреестре, после чего ДДУ приобретает законную силу.
Условия договора
Любое гражданско-правовое соглашение участников будет считаться юридически верным и заключенным, если в нем предусмотрены определенные условия. Для каждого вида правоотношений – свои.
Объект
Это — квартира в строящемся доме. Необходимо описать ее свойства, например такие, как общая и жилая площадь, этажность. Сюда же входит перечисление основных технических характеристик объекта и многоквартирного дома, где она будет располагаться. Оговаривается, какая будет отделка. Современная практика такова, что квартира может сдаваться в черновой, предчистовой или чистовой отделке.
Передача квартиры
Стоит особо обратить внимание на этот нюанс. Дата сдачи дома должна быть точно определена. Такие формулировки, как «в третьем квартале», «первое-второе полугодие» не подойдут. Рекомендуется зафиксировать момент, который послужит началом для расчета неустойки, если таковая оговаривалась сторонами.
Механизм расчетов
Цена, сроки и порядок платежей – одно из обязательных условий. Желательно указание на конкретную стоимость квадратного метра жилой площади. Никакие «плавающие» схемы здесь недопустимы.
Как именно будут привлекаться денежные средства. В этом плане закон предусматривает два альтернативных варианта:
- уплата отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
- размещение денег на особых счетах (эскроу) в банке.
Если ко времени сдачи дома размер жилого помещения оказался больше, чем предусмотрено, то доплата производится на ранее согласованных условиях. При отсутствии в тексте такого положения, гражданин вправе ничего не доплачивать.
Гарантийный срок
Он необходим, когда гражданин вправе предъявлять свои претензии застройщику. Гарантия устанавливается на объект, — не менее 5 лет. В случае обнаружения в этот период недостатков, сторона договора вправе предъявить претензии.
Если недостатки делают жилое помещение непригодным для проживания, то гражданин может потребовать по своему выбору:
- ремонта жилого помещения
- компенсации расходов на ремонт
- уменьшения цены или возврата части уже уплаченной суммы.
Указанные выше положения являются существенными и должны присутствовать в тексте документа. Отсутствие какого-либо из них может повлечь признание его не заключенным.
Как правило, стороны вступают в правоотношения на конкретный период. Однако не исключено возникновение ситуаций, когда соглашение расторгается до его окончания.
Расторжение договора
Не всегда удается осуществить покупку квартиры, даже если отношения между гражданином и строительной компанией оформлены надлежащим образом. Иногда возникает необходимость в прекращении отношений сторон. В ряде случаев они могут быть прекращены по требованию покупателя с возвратом уплаченных денег и начислением штрафных санкций.
Это может произойти, если нарушен срок передачи квартиры, не исправлены обнаружившиеся недостатки новостройки, если объект построен с существенным нарушением требований качества, застройщик нарушил правила оформления поручительства (способ обеспечения выполнения обязательств строительной компанией).
По инициативе покупателя
Покупатель вправе инициировать процесс расторжения, если застройщик:
- нарушил срок передачи квартиры;
- не исполнил требования по исправлению недостатков квартиры;
- построил дом с серьезными недостатками;
- нарушил требования по поводу поручительства.
В ряде случаев расторгать придется через суд. Это возможно, если:
- значительным образом меняется проектная документация, в том числе ранее определенная площадь квартиры.
- возведение дома приостановлено, в результате чего становится ясно, что квартира не будет сдана в оговоренную ранее дату.
По инициативе застройщика
Расторжение допускается и по инициативе застройщика. Так, если гражданин не внес платежи более чем за 3 месяца, договор с ним может быть расторгнут. Но перед этим дольщика нужно в письменной форме предупредить о необходимости погашения долга.
И если через 30 дней после этого деньги от гражданина не поступят, то застройщик расторгает договор, даже не обращаясь в суд. При этом гражданину возвращаются средства, ранее вложенные им в постройку. Проценты на эту сумму не начисляются.
Как происходит расчет?
Закон РФ N 214 предусматривает процедуру осуществления расчетов между сторонами при досрочном прекращении правоотношений.
Если дольщик отказывается от исполнения, застройщик в течение 20 рабочих дней возвращает уплаченные ранее деньги с процентами по ставке рефинансирования ЦБ РФ. Если соглашение расторгнуто судом, те же выплаты производятся не позднее, чем по истечении 10 рабочих дней со дня, когда вступает в силу решение судебного органа.
Иные требования закона
Помимо существенных условий законодатель устанавливает иные дополнительные требования к подготовке документа между сторонами.
Обязательна государственная регистрация. Именно с этого момента соглашение между строительной компанией и физическим лицом вступает в силу. Это, по сути, гарантия того, что все сделано в полном соответствии с действующим законодательством.
Строительной компании придется предоставить полный комплект документов на возведение многоэтажного дома. Что же касается гражданина, то для него обязательны:
- личные документы
- договор (ДДУ)
- документы об уплате пошлины. Она невелика и составляет 300 рублей. Кстати, предоставление квитанции об оплате не обязательно. Сотрудник может сам проверить по своим каналам о поступлении платежа.
Продолжительность процедуры по сравнению с тем, что было раньше, существенно сокращена и составляет всего 5 дней.
Покупка квартиры в новостройке — Инструкция
Пошаговая инструкция и памятка для покупателя новостройки:
- Выбрать застройщика и внимательнейшим образом ознакомиться с документацией. Он обязан обеспечить свободный доступ ко всем документам: своим собственным, как юридического лица, так и по строительству многоквартирного дома.
- Заключить ДДУ. Не нужно сразу же ставить подпись на документе, который вам представили в офисе строительной компании. Возьмите копию документа и покажите ее юристу, который компетентен в таких делах и может рассказать о всех плюсах и минусах договора.
- Зарегистрировать ДДУ. Сначала нужно заплатить регистрационный сбор, потом представить документы в МФЦ, или непосредственно в Росреестр. В настоящее время это можно сделать посредством отправки электронных документов.
- Заключить с банком договор об ипотеке, если покупка жилья оплачивается за счет кредитных денежных средств.
- Профинансировать стройку. Первый (предварительный) денежный вклад вносится на основании договора, вступление которого в законную силу происходит после госрегистрации. Все последующие платежи – в порядке, которые ранее согласованы сторонами.
- Принять квартиру по акту. После того, как по завершении процесса строение примут в эксплуатацию, подготовят передаточный акт. Если с объектом все в порядке, его следует подписать. Если не все в порядке, то еще до предоставления акта можно требовать составить иной акт, где перечислить недостатки построенной квартиры.
Покупка квартиры завершается оформлением права собственности. С этого момента гражданин считается владельцем жилого помещения.
Выводы
Не все имеют возможность сразу приобрести готовую квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Рассматриваемый в статье вариант приобретения квартиры является относительно бюджетным.
Как купить квартиру в долевом строительстве с чего начать? Прежде всего, оценить свои финансовые возможности и найти порядочного застройщика. Раньше этот способ таил в себе значительные риски. Для сведения их к минимуму в последнее время приняты новые поправки в законодательство. Стали обязательными счета-эскроу в банке, которые делают сделки с жильем безопасными и обеспечивают защиту денег.
Особое внимание нужно уделить правильному выбору застройщика, ознакомиться с его документацией на официальном сайте. Он обязан предоставить клиенту доступ к документации. Можно посмотреть, какие объекты им уже построены. Есть ли в отношении этого юридического лица какие-либо судебные дела. На официальном портале арбитражных судов можно найти такую информацию.
Перед подписанием документа, даже если застройщик кажется вам вполне надежным, лучше всего получить консультацию у специалиста. Следует знать, что к заключению ДДУ предъявляются определенные требования. Договор должен содержать все необходимые положения. Иначе существует риск признания его незаключенным.
Следует знать, что соглашение подлежит государственной регистрации, которую осуществляет Росреестр. В этот же орган нужно обратиться и на завершающей стадии, когда необходимо будет зарегистрировать собственность за покупателем недвижимости. Право на вновь построенное жилое помещение возникает только после того, как будет произведена государственная регистрация.
Часто покупка недвижимости путем софинансирования строительства осуществляется за счет кредитных средств. Это требует заключения с банком соответствующего договора.