«Собираемся покупать жилплощадь в кредит. Ранее с этим никогда не сталкивались, поэтому очень много вопросов возникает. Пишут по какой-то залог. Квартира в залоге у банка что это значит», — такой вопрос задают те, кто пытается получить информацию об ипотеке. Что представляет эта процедура, как оформляется, — это тема настоящей публикации. Главные тезисы:
- залог оформляется при заключении ипотечного договора;
- залогодержателем выступает банк, залогодателем — заемщик;
- после покупки квартиры гражданин становится ее собственником;
- на продажу квартиры до погашения долга нужно согласие.
Оглавление
Что такое ипотека?
Вы купили жилое помещение. При этом собственных средств не было, поэтому взяли деньги в кредитном учреждении. Кредит получили, квартиру приобрели. Но при этом был оформлен ее залог, как обеспечение финансовых обязательств. Это означает, что любые сделки с помещением нельзя совершить, если кредитор против этого возражает.
Оно и понятно, ведь ему требуются гарантии. Сумма, выданная на приобретение жилья немалая, а вдруг гражданин перестанет платить? Вот и оформляется сделка в виде ипотеки. Должник продолжает исполнять финансовые обязательства, прописанные в договоре, а кредитор держит квартиру в залоге. Это ограничивает права собственника по распоряжению имуществом.
Как оформляется ипотека?
Если начинать с самого начала, — то с визита в кредитное учреждение. Обычно люди, которые рассчитывают взять кредит на покупку жилья, направляют заявки в несколько банков. Понятно, почему так делается. Если один откажет, то возможно другой примет противоположное решение и выдаст требуемую сумму.
Если одобрение получено, нужно собрать пакет документов, чтобы приступать к оформлению. Параллельно необходимо начинать поиски жилья для покупки. Искать можно как на вторичном рынке, так и в новостройках. Все зависит от предпочтений покупателя.
После этих действий наступает этап оформления. Следует подготовить оценку помещения, согласовать свой вариант с сотрудником. Подписывается договор кредитования, договор покупки выбранного объекта недвижимости.
Соглашение об ипотеке должен быть зарегистрировано в Росреестре, поэтому без визита в этот орган не обойтись. Кроме того, регистрируется и переход права собственности от владельца жилья к покупателю. Росреестр производит оформление, вносит в электронную базу специальную запись, которая свидетельствует о наличии обременения.
Эта запись абсолютно исключает какие-либо сделки с жильем, направленные на его отчуждение. Если владелец помещения обратился в Росреестр по этому поводу, то от него непременно потребуют документ от банка, где был получен ипотечный кредит.
Кому принадлежит квартира в ипотеке?
Уже понятно, что продать, обменять или подарить квартиру, если она находится в залоге у банка, нельзя без его согласия. Но некоторые заблуждаются относительно того, кого считать собственником приобретенной недвижимости. Если заложенное имущество находится у банка, значит, последний является ее собственником.
На самом деле, это заблуждение. Жилое помещение приобретено в результате сделки. Продавец и покупатель заключили между собой соглашение о купле-продаже. Как только стороны поставили свои подписи под текстом договора, он вступил в законную силу.
Но придется учитывать требования действующего законодательства. Согласно ему право собственности на недвижимое имущество наступает с момента государственной регистрации. Таковой подлежит не сам договор, а именно переход от одного владельца к другому. Договор заключен между гражданами, следовательно, именно покупатель становится полноправным собственником жилья.
Просто закон устанавливает некоторые ограничения. Именно поэтому собственник пока что не может им свободно распоряжаться. Вернее, может принять решение об отчуждении. Но его придется согласовывать с кредитором. А тот вправе разрешить продажу, или же запретить.
Залогодатель и залогодержатель
Уже разобрались, что недвижимость находится в залоге. Собственник недвижимости, передает в залог. Значит, он считается залогодателем. Банк в этом случае станет залогодержателем.
Передача в залог никоим образом не ограничивает права гражданина на пользование купленным жильем. Он может без всяких проблем зарегистрироваться в нем, прописать членов своей семьи и проживать на этой жилплощади. Соответственно, ему придется надлежащим образом исполнять договор.
У залогодержателя есть право требовать обращения взыскания на объект, если финансовые обязательства заемщика не будут исполняться.
Что будет, если не платить кредит?
Некоторые полагают, что на недвижимость нельзя обратить взыскание, если другого жилья, где может проживать должник со своей семьей, не имеется.
Три года назад взяли жилье в ипотеку. Однокомнатная квартира, наша семья, — я, жена и ребенок. До недавнего времени никаких проблем с платежами не было. Но у меня изменилось материальное положение. Жена недавно родила двойню. На работе грядут изменения, вероятно меня переведут на другую должность с понижением зарплаты. Могут ли у нас забрать жилье, если не вносить деньги два или три месяца подряд. Я слышал, что если жилье единственное, то это невозможно, — интересуется заемщик.
Это заблуждение. Ныне действующий закон позволяет изъять жилое помещение у должника в случае неисполнения им условий ипотеки. Об этом говорит ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Если с платежами возникла проблема, то целесообразно в таком случае сразу поставить кредитора об этом в известность, попросить предоставить кредитные каникулы. То есть дать отсрочку или же несколько изменить ранее согласованные условия. Это вполне реально. Банки идут навстречу должникам, если у тех возникли серьезные жизненные затруднения.
Аннулирование записи об обременении
Эпопея с залоговым жильем заканчивается, как только должник окончательно расплатится по своим долгам. Аннулирование залога необходимо оформить соответствующим образом, ведь не нужно забывать, что в реестр недвижимости была внесена запись о наличии обременения.
Процедура не является сложной. Достаточно получить документ, подтверждающий полную выплату кредита. Он и будет основанием для снятия обременения. Никаких дополнительных платежей со стороны заемщика не требуется. Все будет снято в течение нескольких дней.
Например, в Сбербанке этот процесс происходит почти автоматически. Как только поступает последний платеж, он сам предпринимает все необходимые действия. Самому гражданину ничего делать не нужно. Документы для аннулирования залога направляются в Росреестр. А своего клиента Сбербанк по телефону об этом извещает.
Если нужно получить справку на бумажном носителе, чтобы убедиться, что никаких обременений нет, придется сходить в МФЦ или Росреестр. За небольшую плату заявителю дадут выписку из Росреестра недвижимости. Из нее будет следовать, что жилое помещение принадлежит гражданину и какие-либо обременения отсутствуют.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Квартира в залоге у банка, это значит, что сделка возможна с разрешения кредитного учреждения. Казалось бы, зачем кредитору давать согласие на это? На самом деле, сделки с ипотечным жильем довольно распространены.
Семь лет назад мы с мужем купили квартиру. Все эти года аккуратно платили. Никаких долгов нет. Но изменилась жизненная ситуация. Мужу предложили хорошую работу в другом городе. Отказаться от такого предложения мой супруг не может. Оно крайне выгодное и по зарплате, и в плане карьеры. Жилье в залоге, можно ли ее реализовать? Есть ли у кредитора основания запретить проводить такую сделку, — интересуется на приеме у юриста молодая женщина.
Обычно кредиторы не создают никаких препятствий в реализации таких планов. Если найти покупателя, который согласится совершить сделку на определенных условиях, проблем не будет.
Выводы
Квартира в залоге у банка что это значит для кредитного заемщика? Это означает, что ему придется неукоснительно соблюдать условия ипотечного кредитования, в частности, в полном объеме и своевременно вносить определенные денежные суммы.
Продажа объекта допустима при наличии согласия. Его можно получить, после чего на нового владельца переоформляются обязательства по погашению ипотечного кредита.
А вот распорядиться жилплощадью иным образом, например, подарить будет невозможно, пока денежные обязательства не исполнены. Кредитор не даст своего согласия. Поэтому единственный выход, — расплатиться со своими долгами. Погашение задолженности предполагает снятие обременения. После этого никто и ничто не сможет создать препятствия владельцу для свободного распоряжения имуществом.
Если же по долгам не платить, то последствия могут быть крайне неблагоприятными. Даже если жилплощадь единственная для заемщика, ее все равно могут забрать, а его самого выселить на улицу. Конечно, этот процесс не быстрый и проходит исключительно через суд, но вполне возможен.