Продажа квартиры в долях. Важные особенности

продажа квартиры в долях

Хорошо, когда являешься единоличным собственником квартиры. Можешь делать с квартирой,  что хочешь, — дарить, продавать, менять на что-либо. Но часто одним жилым помещением владеет несколько человек. Ладно бы,  только двое собственников. Но если их трое-четверо-пятеро? Как найти общий язык? Продажа квартиры в долях, — как осуществляется, документы, нужен ли нотариус, — все это будет в статье, читайте дальше.

Почему у квартиры несколько владельцев?

Этому может быть ряд причин. Наверное, самым распространенным является получение по наследству.

Представим, скончался человек, завещания не оставил, а у него целая куча родственников. Пожилые родители, жена, двое детей от второго и даже один ребенок от первого брака, — все они законные претенденты на открывшееся наследство.

Как разделить одну единственную квартиру между всеми родственниками. Все перечисленные граждане в совокупности представляют собой первую очередь. Все они будут наследовать на равных правах. А это значит, что сравнительно небольшая квартира перейдет в собственность сразу шестерых человек. Ни у кого нет преимуществ, если мы не имеем в виду супружескую долю. Все получат в собственность причитающуюся ему долю, то есть одну шестую.

Еще одна ситуация. Семья из пяти человек, наконец-то, купила себе новое жилье. Но своих денег не хватило, воспользовались помощью государства и вложили в покупку материнский капитал. Раз деньги выделяются на всю семью, то каждый из них должен получить свои квадратные метры. И в этом случае недвижимость станет долевой.

Квартира может быть в собственности мужа и жены. Она считается совместной. Но если они расторгнут брак и разделят имущество, квартира тоже перейдет в долевую собственность. Наконец, долевой квартира станет в том случае, если ее собственник просто подарит или продаст часть своего жилья другому человеку.

Кто принимает решение о продаже?

Очевидно, что все квартирные владельцы должны прийти к согласию относительно распоряжения жильем. Именно все они, как собственники жилья, будут считаться продавцами. Если же кто-то не планирует расставаться со своей долей, то очевидно, продажа квартиры, как целого объекта не может состояться.

Нужно помнить, что в отношении продажи доли ребенка решение об этом принимают оба родителя. То обстоятельство, что брак между ними расторгнут, и ребенок проживает только с одним родителем, значения не имеет.

Часто владельцы жилья интересуются, а возможно ли через суд заставить несогласного собственника принять участие в продаже? Ответ на такой странный вопрос может быть только одним, — нельзя. Закон чтит право частной собственности. Лишить гражданина его имущества, пусть даже за денежную плату, нельзя.

Документы для продажи квартиры в долях

Основной документ – договор. Чтобы он был законным, имел юридическую силу, нужно, чтобы в нем содержались существенные условия. Если ведем речь о продаже жилого помещения, то таковыми условиями будут:

  1. Характеристики объекта недвижимости (метраж, количество помещений, номер квартиры и дома, адрес расположения)
  2. Продажная цена, которая должна быть согласована между всеми продавцами и покупателем.

Не обязательно пользоваться услугами юриста, можно найти подходящий образец документа в сети интернет. Важно тщательно ознакомиться с текстом и «подогнать» его под свою ситуацию. Дополнительно к нему, в зависимости от конкретной ситуации, могут понадобиться и другие справки.

Что касаемо свидетельства о праве собственности на квартиру, то его представлять не нужно. Во-первых, уже давным-давно такие бумаги не выдаются. Они заменены обычными справками из реестра, которые можно получить по своему желанию. Во-вторых, информация о зарегистрированных правах в Росреестре имеется. Поэтому дополнительно подтверждать ее какими-то бумагами не нужно.

Свидетельства о праве на наследство

Документы, подтверждающие права наследства, нужны в том случае, если переход права от умершего человека к его наследникам не был зарегистрирован. По данным, хранящимся в регистрационном органе, собственником значится умерший гражданин.

Представим ситуацию. Свидетельства наследники получили, но сразу же намерены жилплощадью распорядиться путем продажи. В этом случае не нужно отдельно идти в Росреестр и регистрировать переход права от наследодателя к наследникам. Всем можно сделать одновременно. После подачи документов и договора купли-продажи сотрудник Росреестра осуществит оба действия: зарегистрирует права наследников, а после этого – переход права собственности по договору отчуждения недвижимости.

Разрешения от органов местного самоуправления.

Разрешения от органа опеки нужно в том случае, если отчуждается доля несовершеннолетнего ребенка. Например, надумали родители продать квартиру, приобретенную на материнский капитал. Поскольку квартира оформлена на всех членов семьи, включая детей, нужно заранее сходит в орган опеки и получить письменное разрешение.

Нужно иметь в виду, что это не такое простое действие. Перед тем, как выдать искомый документ, орган опеки должен убедиться, что жилищные права детей не нарушаются. Обычно возможны два варианта. Одновременно детям приобретается другое аналогичное жилье, либо деньги от продажи доли в квартире перечисляются на специальный банковский счет.

Письменные согласия от других граждан

Письменные согласия других граждан могут понадобиться, если отчуждается квартира, где есть доля, находящаяся в супружеской собственности. Если по документам в качестве собственника значится один супруг, то от имени другого придется оформить согласие.

Закон предъявляет к такому документу особые требования. В семейном кодексе указано, что оформление сделки возможно при наличии нотариального согласия мужа или жены.

Кадастровый паспорт на жилье.

Кадастровый паспорт может понадобиться, а может, и нет, если с этой квартирой в прошлом уже совершались сделки. Важно знать, что перечень документов не является исчерпывающим. В законе закреплено, что для государственной регистрации могут понадобиться и иные документы.

Продажа квартиры в долях нужен ли нотариус?

Нужен ли нотариус для оформления сделки? — самый актуальный вопрос. Любой человек хочет сэкономить, поэтому для него предпочтительнее не тратиться на нотариальные услуги.

Если имеет место быть продажа квартиры в долях целиком, всеми собственниками сразу, то никакая дополнительная стадия в виде нотариального оформления не требуется. Достаточно составить текст договора продажи квартиры и подписать его всеми продавцами и покупателем.

Это правило не подходит, если не все доли продаются.

Например, в квартире из четырех долей, только владельцы трех из них планируют оформить сделку купли-продажи. Последний собственник по какой-то причине в сделке не участвует. В данном случае без услуг нотариуса точно не обойтись.

Придется раскошелиться, ведь нотариальные услуги недешевы. Но от такого оформления есть одна существенная выгода. После нотариуса сторонам сделки не придется лично идти в Росреестр. Передать документы на регистрацию должен сам нотариус. Перед этим он обязан спросить у граждан, согласны ли они на это.

Если же по каким-то причинам не согласны, то им придется самим идти в МФЦ, который принимает бумаги на госрегистрацию. Иногда это затруднительно, особенно если учесть, что со стороны продавца в сделке участвует несколько человек.  Все они, а также покупатель, должны присутствовать при подаче заявления.

Продажа квартиры в долях как происходит?

Процедура представляет собой ряд действий, которые нужно обязательно выполнить, иначе сделку не оформишь. Начинается все с компромисса между владельцами. Все они должны прийти к единому мнению касательно отчуждения квартиры. Далее идет подготовка документов, собственно оформление и завершающий этап – государственная регистрация. Остановимся на этих действиях подробнее.

Продавцы договариваются об условиях сделки. В первую очередь согласовывают продажную стоимость и порядок внесения денег. Если договоренность по всем пунктам достигнута, готовится договор и подписывается всеми участниками.

Очень важен момент передачи денежной суммы. Если она полностью передана в момент заключения договора, или даже раньше, то переход права собственности к покупателю будет простым. Он сразу же получит права на недвижимость, в том числе право ею распоряжаться.

Иногда передача денег происходит позднее. Например, в договоре прописывается, что покупатель передает деньги в течение 5-10 дней с момента государственной регистрации. В такой ситуации процедура осложняется.

Если на момент осуществления регистрационных действий деньги не переданы, то будет оформлена ипотека. Простыми словами это означает, что покупатель становится собственником, то распоряжаться жильем не сможет до тех пор, пока полностью не расплатится с продавцами. При таком варианте сторонам придется еще раз идти в Росреестр и подавать заявление о снятии обременения. 

Завершающий этап сделки – государственная регистрация. Если документы готовит нотариус, он и подает информацию в Росреестр. Если без нотариуса, то это делают сами продавцы и покупатель.

Во сколько обойдется продажа квартиры в долях?

Расходы при оформлении сделки будут в любом случае. Их величина напрямую зависит от того, будет ли сделка оформляться нотариально. Если да, то нотариус возьмет полпроцента от цены договор, то есть от стоимости продаваемого имущества.

Но в любом случае нотариальное оформление не должно превышать 20 000 рублей. Но плюсом к этому может идти плата за правовую и техническую работу. Нотариус консультирует граждан, печатает текст договора, — все это дополнительно оплачивается.

В федеральных законах размер этой платы не прописан. Нотариальные палаты регионов устанавливают рекомендованные размеры. Например, в Москве плата за технические и правовые услуги по такой сделке может достигать 6 000 рублей.

Если же по одной сделке отчуждаются все доли в квартире, то нотариус не нужен. Следовательно, дополнительные траты участники сделки не понесут.

Независимо от того, как оформляется сделка, государственная регистрация будет платной. Перед тем, как подавать документы, важно не забыть заплатить госпошлину. Эта обязанность возлагается на покупателя. Ему придется выложить 2000 рублей.

Выводы

продажа квартиры в долях возможна, если все собственники пришли к единому мнению. Как только покупатель на жилье найдет, можно приступать к оформлению договоренностей. Главный документ – договор о продаже. Надо, чтобы в нем присутствовали существенные условия. Закон гласит, что если стороны эти условия в договоре не прописали, то такой договор может быть признан незаключенным.

Самый важный вопрос, который решают продавцы и покупатель – визит в нотариальную контору. Он необходим только тогда, когда продается часть квартиры. Если же сразу продаются все доли, услугами нотариуса можно пренебречь. Впрочем, если все участники желают именно нотариального оформления, его можно организовать. Закон это позволяет.

Прежде чем идти к этому специалисту, подумайте о предстоящих тратах. Придется оплатить не только нотариальный тариф, который составляет полпроцента от стоимости квартиры, но и дополнительные услуги.

Не следует забывать о документах, которые нужны при заключении договора. Их конкретный перечень и объем будут зависеть от индивидуальных особенностей купли продажи. Если предстоит нотариальное оформление, целесообразно заранее узнать у нотариуса, какие бумаги ему потребуются.

Любая сделка с недвижимостью завершается после государственной регистрации. Эта процедура необходима, она прописана в законе. Покупатель получает все права на квартиру только по ее окончании.

You may also like...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *