Действующее законодательство допускает в отношении квартиры возможность ее перевода в нежилой объект. Но это должно быть осуществлено в строгом соответствии с требованиями жилищного, гражданского и градостроительного законодательства. Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме производится при строгом соблюдении условий, оговоренных законом. Этапы согласования:
- подготовка проекта и других документов;
- получение согласие собственников жилья в МКД;
- обращение в муниципалитет;
- выполнение строительных работ;
- приемка по передаточному акту;
- внесение изменений в паспорт и Реестр недвижимости.
Оглавление
Требования закона к переводу в нежилое
Требования установлены ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Прежде всего, перевод в нежилое возможен только помещения целиком. Иными словами, перевод части квартиры, например комнаты, в нежилое невозможен.
Переводимое жилье должно быть свободно от всякого рода обременений. На него не должны претендовать лица, имеющие право пользования жильем. Если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, то их проживание должно быть прекращено по соглашению между ними и собственником.
Квартира, которая подлежит переводу, не должна являться постоянным местом жительства для собственника либо других граждан. Также указанный объект не должен находиться под залогом.
Должна иметься техническая возможность обустройства отдельного входа-выхода. У нежилого помещения должно быть отдельный выход (доступ) на улицу. При этом использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение не допускается.
В многоквартирном доме перевести в нежилые можно только квартиры, размещенные на первом этаже. Перевод в нежилое квартиры на втором этаже дома и выше, возможен в двух случаях:
- помещения, которые располагаются ниже, не должны иметь статус жилых.
- присутствует возможность обустройства отдельного входа.
Порядок и условия перевода в нежилое, кроме федерального законодательства, регламентируется региональными нормативными актами. Так в г. Москва действует Постановление московского правительства от 27 октября 2015 г. N 692-ПП.
Какие документы нужно собрать
Но прежде чем обратиться в нужную инстанцию, нужно подготовить целый пакет документов. Действующий Жилищный кодекс закрепил список документов, которые понадобятся для перевода жилого помещения в нежилое. Итак, перечень документов для перевода:
- Заявление с просьбой о переводе.
- Право устанавливающий документ на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права). Представляется подлинник или же копия, удостоверенная нотариусом.
- Технический паспорт. Паспорт изготовит Бюро технической инвентаризации.
- Поэтажный план дома, где расположена квартира. Такой план также должно предоставить Бюро технической инвентаризации.
- Проект переустройства или перепланировки. Изготовление такого проекта целесообразно поручить специализированной организации, имеющей лицензию.
- Протокол принятия соответствующего решения общим собранием жильцов
- Письменные согласия владельцев примыкающих квартир.
Это весь перечень документов, предусмотренных Жилищным кодексом, для перевода в нежилой фонд. Требовать иных, не предусмотренных законом документов, запрещается.
Что касается техпаспорта и поэтажного плана, если их нет на руках, то можно обойтись и без них. Они нужны для принятия решения, но уполномоченный орган сам может запросить эти документы по каналам межведомственного взаимодействия. Если документы имеются, лучше представить, чтобы решение приняли побыстрее.
Последние изменения в Жилищный кодекс
Следует заметить, что два последний документа – протокол и согласия являются новыми. Необходимость их предоставления была предусмотрена недавними поправками в действующий Жилищный кодекс.
Что касается соседей, владельцев квартир, то получать согласие нужно от собственника. Если у квартиры несколько долевых собственников, то согласие нужно от каждого.
Нужно иметь в виду, что если среди этих квартир есть муниципальное жилье, то согласие от их жильцов не подойдет. Нужно обращаться в городскую администрацию, ведь именно она является собственником муниципального жилищного фонда.
С учетом этих поправок можно ответственно заявить, что процедура — перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, изменилась в сторону усложнения. Не так просто будет добиться, чтобы общее собрание владельцев квартир приняло нужное решение. Да и не факт, что жильцы соседствующих квартир согласятся с идеей перевода в нежилое.
Кто принимает решение о переводе
Решение вопросов перевода в нежилой фонд относится к компетенции органа местного самоуправления. Так, в Москве решение данных вопросов отнесено к ведению Департамента городского имущества. Именно туда и следует обращаться собственнику квартиры, который решил сделать из нее офис, или перевести в коммерческую недвижимость с последующим открытием, например, магазина.
Также допускается представить документы в многофункциональный центр, который занимается приемом различных заявлений от населения. В любом случае при сдаче документов заявитель должны дать расписку с проставленной датой приема.
Рассматривать заявление могут не более 45 дней с даты поступления в компетентный орган. Получается, что если документы поданы через МФЦ, то срок будет больше, чем 45 дней.
Решение компетентного органа оформляется в виде постановления главы администрации. Возможны только два варианта: либо заявитель получит положительный ответ на свое заявление, либо отрицательный.
Если решение положительное
Если с представленными документами все в порядке, если нет препятствий для перевода в нежилое, можно ожидать положительное решение. Если никаких работ не предполагается, то получение постановления местной администрации является основанием для того, чтобы начать использовать помещение, как нежилое.
Однако в большинстве случаев перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме предполагает переустройство или перепланировку квартиры. В постановлении компетентного органа должен быть указан перечень всех необходимых работ. После получения постановления собственник квартиры может приступать к их выполнению.
Как только работы завершатся, опять нужно обращаться Департамент городского имущества города Москвы. Будет создана приемочная комиссия. Комиссия со своей стороны составляет акт, которым подтверждается окончание работ по переустройству и перепланировке. Впоследствии этот акт должен быть направлен в регистрационный орган (Росреестр), который внесет необходимые изменения в реестр недвижимого имущества.
Когда в переводе откажут
Жилищный кодекс предусматривает основания, когда заявителю будет отказано в его просьбе. К их числу относятся:
- Непредставление документов, необходимых для перевода .
- Представление документов в орган, который не занимается вопросами перевода.
- Отсутствие условий для перевода квартиры в нежилой фонд. Например, если нет возможности обустроить отдельный вход, наличие обременений.
- Несоответствие проекта переустройства и перепланировки требованиям законодательства. То есть проект должен быть разработан в строгом соответствии с нормами градостроительства.
Отказывая в переводе помещения в нежилой фонд, компетентный орган должен мотивировать свой отказ со ссылкой на нормативные акты. Решение об отказе в переводе отправляется заявителю не позднее 3 рабочих дней со дня вынесения такого решения. Собственник вправе обжаловать это решение в судебном порядке.
Что делать, если отказали
Нужно определить, есть ли судебная перспектива такого дела. Если есть, то можно приступать к подготовке документов для направления в суд. Потребуется административное исковое заявление и документы, которые подтверждают факты, изложенные в заявлении.
При подготовке заявления нужно руководствоваться статьей 125 КАС РФ. Так, согласно этой норме, заявление должно содержать следующие данные:
Для обращения в суд обязательно соблюсти сроки – в течение 3 месяцев с даты получения отказа в осуществлении перевода.
Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме
Гражданину, который заинтересован в этом, например, планирует переделать недавно купленную квартиру под офис для занятия предпринимательской деятельностью, придется совершить определенные действия для достижения нужного результата. Последовательность будет такой:
- собрать пакет документов для представления в местную администрацию
- изготовить архитектурный проект
- получить согласие граждан, которые проживают в многоквартирном доме и являются собственниками жилья
- обратиться в уполномоченный орган с заявлением и пакетом документов
- дождаться нужного решения
- произвести необходимые работы в целях перепланировки и переустройства помещения
- сдать работы комиссии
- внести изменения в технический паспорт бывшего жилья
- внести изменения в Единый государственный реестр объектов недвижимости.
Выводы
Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, — предполагает выполнение определенной процедуры. В последнее время она значительно усложнилась. Это связано с необходимостью получения дополнительных документов. Учитывая, что их получение зависит от воли конкретных граждан, получить эти документы будет не так просто.
Перед тем, как заниматься этим вопросом, нужно определить, имеются ли технические условия для перевода, в частности, обустройство отдельного входа. Все изменения должны быть представлены в проекте, который является необходимым документом для согласования работ.
Вопросы перевода квартиры в нежилое помещение – это прерогатива местной администрации. Именно этот орган будет принимать решения по поданным документам. На это закон отводит ему не более 45 дней. Если же не повезло, и в переводе отказано, можно попытать удачи в суде, оспорив действия городской администрации и подав административный иск.