Если гражданину предстоит какая-либо сделка с недвижимостью, перед ним всегда будет стоять выбор, обращаться ли в агентство недвижимости, как выбрать специалиста-риэлтора, либо самому попытаться найти покупателя свой квартиры, если ее нужно продать. Как найти специалиста, как заключить договор с риэлтором на продажу квартиры, — ответы на эти вопросы в данной публикации.
Конечно, можно самому поискать подходящие варианты при необходимости покупки жилья. Или же самому искать покупателей при продаже квартиры. Если все-же решили воспользоваться услугами риэлтора, или риэлторской фирмы, тут есть свои нюансы, поскольку всегда есть риск нарваться на мошенников.
Оглавление
Что учесть при выборе риэлтора?
Риелтор — это специалист в сфере недвижимости, который выполняет по заданию клиента определенные действия, связанные с осуществлением гражданско-правовой сделки, и получает от него оплату за свои услуги.
Раньше риэлторская деятельность лицензировалась, соискателям нужно было представить в компетентный орган документы, подтверждающие, что фирма обладает необходимыми условиями, что бы заниматься такой деятельностью.
Поэтому для клиентов, кто искал подходящего агента по недвижимости, такой поиск был облегчен, достаточно было найти именно организацию с лицензией. Но вот уже много лет, как необходимость в лицензировании отпала. Теперь, чтобы заниматься деятельностью на рынке недвижимости, никаких условий не нужно.
На что обратить внимание
Поэтому гражданам, решившим обратиться к услугам риэлтора нужно быть внимательным. Если компания уже давно существует на рынке, имеет широкий круг клиентов, можно без опасения туда обратиться со своей проблемой. Конечно, перед этим желательно поискать в сети отзывы людей, которые пользовались услугами данной компании.
Если же риэлторская фирма только что открылась, следует более внимательно подойти к оформлению взаимоотношений с ней. Обязательно нужно оформить отношения в письменном виде. Именно в этом документе предусматриваются обязательства этой фирмы по отношению к клиенту.
Зарегистрирована ли компания?
Такая риэлторская фирма должна быть зарегистрирована в порядке, который установлен законом, у нее должен быть устав и свидетельство о госрегистрации. При желании можно попросить взглянуть на эти документы. Если вам откажут, можно подумать о том, чтобы обратиться в другое место, поскольку указанные документы не содержат информации, которая могла бы составлять коммерческую тайну.
Нужно знать, что многие риэлторы осуществляют свою деятельность, не регистрируя компанию. В таком случае они должны быть зарегистрированы в налоговой инспекции, как индивидуальные предприниматели.
В настоящее время в России существует Гильдия риэлторов. Это саморегулируемая организация, которая объединяет в качестве своих членов различные риэлторские фирмы. Члены гильдии, как правило, заботятся о своей репутации, и вряд ли будут портить ее ненадлежащим исполнением обязательств перед клиентом.
На данный момент по данным Гильдии Риелторов Москвы, сегодня в столице работают 74 агентства недвижимости, которые имеют статус действительных членов ГРМ. Поэтому при решении вопроса начинать ли сотрудничество с конкретной фирмой можно поинтересоваться, является ли она членом этой гильдии.
Какие услуги оказывает риэлтор?
В рамках выполнения соглашения о продаже квартиры агент по недвижимости может оказывать своему клиенту целый спектр услуг:
- поиск покупателя жилого помещения
- организацию просмотра квартиры покупателями
- подготовку пакета документов для совершения сделки
- осуществление мероприятий по регистрации в Росреестре.
Договор с риэлтором на продажу квартиры
Письменное соглашение необходимо. Важно составить его грамотно, чтобы впоследствии можно было отстоять свои права в суде, если вдруг риэлтор ненадлежащим образом исполнил или совсем не исполнил свои обязательства перед клиентом.
Как заключить договор с риэлтором?
Он заключается в письменной форме. Проследите, чтобы в нем были указаны все данные этого агентства. От имени фирмы документ подписывает руководитель. Возможно и подписание другим лицом, но при наличии доверенности директора. Если так, то проверьте полномочия, перечисленные в доверенности, убедитесь, что вы имеете дело с лицом, которое уполномочено это делать.
Существует несколько видов таких соглашений. Можно назвать:
- Договор об оказании услуг
- Агентский договора
- Договор поручения.
Самый распространенный — об оказании услуг. Суть его состоит в том, что одна сторона предоставляет обусловленные соглашением услуги. Заказчик оплачивает их размере и порядке, предусмотренном соглашением сторон. Стороны — это заказчик и исполнитель.
Агентский договор позволяет прописывать в тексте условие о так называемой эксклюзивности. Правило обязывает заказчика не вступать в правоотношения с другими аналогичными компаниями, пока действует агентский договор. При нарушении данной обязанности может налагаться штраф. Если собственника квартиры такое условие не устраивает, лучше настоять на ином оформлении. Стороны — агент (риэлтор) и принципал (гражданин).
Договор поручения предполагает выдачу доверенности на совершение ряда сделок. Тогда риэлтор будет действовать от имени собственника продаваемой недвижимости. Например, за продавца квартиры он подпишет все документы, потом подаст заявление о регистрации перехода права собственности. Стороны — поверенный (риэлтор) и доверитель (физическое лицо).
Что должно быть в договоре?
Он должен содержать все существенные условия. Самое главное указать, в чем будут заключаться действия исполнителя, какие именно услуги риэлтора должны быть оказаны гражданину, и как должна происходить оплата. Общие для всех видов условия:
- Предмет. Какие именно услуги оказываются, какая квартира подлежит продаже.
- Обязанности сторон. Здесь нужно предусмотреть перечень действий, которые должен выполнить риэлтор для получения нужного результата для собственника, продавца квартиры. Раздел об обязанностях должен содержать обязательства со стороны гражданина. Например, оплачивать услуги, создавать условия для просмотра продаваемой недвижимости.
- Расчеты. В какой сумме и как именно будут оплачиваться услуги риэлтора. Сумма может быть твердой, а может быть установлена в процентах от продажной цены.
- Ответственность. Здесь содержатся пункты о штрафах, пенях за неисполнение или ненадлежащее выполнение обязательств.
- Срок действия. Следует указать конкретный период, в течение которого риелтор должен найти покупателя на продаваемое жилье.
- Условия досрочного расторжения. Например, если одна сторона не исполняет какие-либо условия, другая вправе потребовать расторжения соглашения.
Форма договора
Конечно, письменная. Если в качестве стороны выступает организация, то подпись ставит ее руководитель, или иной сотрудник по доверенности.
Требуются 2 экземплярах — для клиента и для исполнителя. С момента его подписания соглашение приобретает юридическую силу. Обязанности, указанные в тексте, становятся обязательными для каждой стороны.
Во время действия правоотношений может возникнуть необходимость в корректировке каких либо условий или дополнений. В этом случае участники имеют право заключить дополнительное соглашение. Оно также составляется в письменном виде.
Как расторгнуть договор с риэлтором
Как указывалось выше, он заключается на определенный срок. Возможно прекращение взаимодействия с риэлтором досрочно. Например, если речь идет об оказании услуг, заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения. Такая возможность предусмотрена ст. 782 ГК РФ.
Чтобы оформить такое расторжение, заказчик должен письменно уведомить исполнителя о своем решении. Однако если какая-то работа риэлтором была проделана, заказчику, который отказывается от дальнейшего взаимодействия с исполнителем, придется оплатить уже проведенную работу.
Иногда обе стороны сочтут, что необходимо прекратить действие договора, если его срок еще не вышел. Такое тоже допускается. Нужно лишь надлежащим образом оформить прекращение своих взаимоотношений. Составить соответствующий документы и подписать его.
Выводы
Продать комнату или квартиру можно самому. Для этого нужно найти покупателя, согласовать условия, составить договор и зарегистрировать переход права собственности в порядке, который определен законом.
Если же для владельца жилья вся эта работа является неподъемной, он может заключить договор с риэлтором на продажу квартиры. Главное, ответственно подойти к делу, найти действительно квалифицированного специалиста, работающего в компании с хорошей репутацией. Сделать это непросто, учитывая, что в Москве, например, работают около 80 агентств недвижимости.
Как правило, у риэлторской фирмы уже есть свои типовые образцы. Не спешите подписывать его тут же. Хотя бы внимательно прочитайте и подумайте, подходят ли эти условия к вашей ситуации.